Глава 7. Направления совершенствования системы... 
387
Согласно первомху, кредитор производит отчуждение вещных прав
залогодателя на объект, служащий предметом залога, и одновременно
передает тот же объект заемщику в аренду с правом выкупа.
Вторым, более эффективным, но и более сложным является ком-
мерческий залог недвижимости (ипотека).
В целом по своему юридическому содержанию ипотека — обреме-
нение имущественных прав собственности на объект недвижимости
(в нашем случае земельного участка). Исходя из этого, основное отли-
чие ипотеки от первого варианта в том, что объект остается в собствен-
ности у залогодателя, а в пользу кредитора отчуждается лишь произ-
водное залоговое право, т. е. земельный участок как залоговый объект
можно оставить во владении и пользовании залогодателя.
Банковское финансирование, обеспечиваемое путем ипотеки зем-
ли, играет и сегодня жизненно важную роль в развитии экономики
практически всех стран с развитым земельным рынком, стимулируя
интенсивность оборота земли — одного из важнейших механизмов, при-
меняемых в практике управления земельными ресурсами.
Анализ развития рынка земли экономически развитых стран свиде-
тельствует о том, что система соединения банковских и земельных ка-
питалов выработала особые финансово-кредитные институты. Сюда
можно включить земельные банки, сельскохозяйственные и коммер-
ческие банки, товарно-кредитные корпорации, ассоциации производ-
ственного кредита, администрации по делам фермеров, небанковские
кредитные организации (ипотечные агентства) и Т. Д.
Текущее состояние российской банковской системы характеризу-
ется тем, что кредитные ресурсы формируются за счет так называе-
мых «коротких» денег, поэтому неизбежно встает задача организации
рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты. Сегодня
только Сберегательный банк РФ и Внешторгбанк в состоянии фор-
мировать более-менее долгосрочный ресурс, и то — за счет огромной
массы денег той части населения, которая привыкла хранить их в сбе-
регательном банке, или при наличии большого собственного капита-
ла, позволяющего привлекать относительно дешевые долгосрочные
ресурсы иностранных банков. Тем не менее, даже они не имеют воз-
можности кредитовать на срок свыше 10 лет, а их процентные ставки
превышают 10% годовых в валюте.
Другие источники ресурсов, традиционные для так называемой
«германской» модели ипотечного кредитования, в основе которой ле-
жит принцип накопления денежных средств в некоторой «закрытой»
системе (так называемые ссудосберегательные или строительные сбер-
13°