в финансовом отношении, а также для определения максимально
продуктивного использования необходимо проводить анализ спро-
са, предложения и местоположения.
Чтобы определить финансовую обоснованность видов исполь-
зования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, эксперт
должен рассчитать будущий валовой доход, который можно ожи-
дать от каждого из них. Незанятость помещений и убытки от неуп-
латы за аренду, а также эксплуатационные расходы следует вы-
честь из валового дохода, чтобы получить чистый операционный
доход (ЧОД) по каждому виду использования. Далее можно рас-
считать ставку дохода на инвестированный капитал по каждому
виду использования. Если размер чистого дохода достаточен, что-
бы соответствовать необходимой доходности инвестиции и обес-
печить требуемый доход для земельного участка, то этот вид ис-
пользования является обоснованным в финансовом отношении.
Чтобы определить финансовую выполнимость видов исПолЬзЗо-
вания, приносящих регулярный доход от эксплуатации, эксперт
проводит сравнительный анализ прироста капитала или дохода от
использования недвижимости с соответствующими расходами. При
превышении доходов над расходами этот вид использования счита-
ется выполнимым. Если доход ниже расходов или превышает их
незначительно, то такой вид использования может оказаться невы-
полнимым в финансовом отношении.
Максимальная продуктивность. С точки зрения максимальной
продуктивности наиболее эффективным является тот вид исПольЬ-
зования застроенного земельного участка, который обеспечивает
наибольшую стоимость единого объекта недвижимости.
Последовательность определения максимальной продуктивно-
сти застроенного земельного участка.
1. Составляется прогноз ПВД, ДВД и ЧОД от единого объекта
недвижимости по различным вариантам использования имеющихся
улучшений.
2. Путём деления ЧОД по каждому варианту использования
улучшений на общий коэффициент капитализации определяется
стоимость единого объекта недвижимости. Наивысшая стоимость
единого объекта недвижимости будет вариантом НЭИ.
Таким образом, анализ наиболее эффективного использования
застроенного участка может проводиться по двум направлениям: с
183