чие подъездных путей к участку увеличивает его полезность. Неко-
торые участки могут обеспечивать наиболее эффективное исполь-
зование только как часть более крупного участка. В таком случае
эксперту необходимо определить возможность укрупнения участка
и проработать решения в отношении наиболее эффективного ис-
пользования укрупненного участка. Например, крупное зернохра-
нилище может быть построено на площадке, созданной путем объ-
единения участков меньших размеров. Отдельные участки могут не
иметь потенциала для промышленного использования по отдельно-
сти, поэтому могут стоить меньше из расчета за единицу площади.
Важное значение имеют наличие и объем коммунальных услуг.
Если мощность очистных сооружений не позволяет подключить к
ним объект недвижимости, то такой объект имеет ограниченное
использование.
Если топографические или почвенные условия площадки за-
трудняют ее застройку или делают ее дороже, то это негативно от-
ражается на функциональной полезности площадки. Все имеющие-
ся в наличии участки для конкретного использования конкурируют
друг с другом. Если затраты на подготовку или строительство фун-
дамента на оцениваемом участке выше по сравнению с другими
участками, типичными для данного района, то участок в экономи-
ческом отношении может быть непригодным для наиболее эффек-
тивного использования.
При анализе физической осуществимости большое значение
имеет также понятие ресурсного качества участка, расчет которо-
го проводится в целях определения физически возможного мас-
штаба строения с земельным участком и предельного уровня эко-
номической эффективности. Ресурсное качество участка следует
определять в зависимости от его емкости и эффективности в соче-
тании с другими факторами деятельности.
Емкость определяется как физически возможная база дохода
(например, арендная площадь, номерная емкость и др.).
Эффективность (экономическая) рассчитывается с учетом уров-
ня прибыльности объекта, обусловленного сочетанием физических
факторов, таких как площадь, конфигурация и рельеф участка, раз-
мер, тип и другие параметры находящихся на нем зданий, характе-
ристики прилегающих территорий и др.
181