или реконструкция, снос имеющихся строений, продолжение ис-
пользования в текущем состоянии.
Ремонт или реконструкция. Если состояние фундамента и ко-
робки здания позволяют производить их, то необходимо рассмот-
реть два варианта: первый — доведение помещений до среднего
уровня качества с помощью косметического ремонта здания, вто-
рой — проведение реконструкции и доведение объекта до «европей-
ских» стандартов.
Последовательность расчётов предусматривает:
расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижи-
мостью до ремонта;
определение общего коэффициента капитализации;
оценка стоимости недвижимости методом капитализации чисто-
го операционного дохода до ремонта;
расчет затрат на ремонт или реконструкцию объекта;
расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведен-
ных улучшений.
Снос имеющихся строений. Если на земельном участке имеет-
ся застройка, то его использование часто не соответствует варианту
НЭИ, если предположить, что он является незастроенным. Тем не
менее сложившееся использование будет продолжаться до тех пор,
пока стоимость земли при её оптимальном использовании не пре-
высит общую стоимость земли и строений при текущем использо-
вании с учётом затрат по сносу имеющихся построек. Строение
может быть снесено только в том случае, если не существует эф-
фективных инвестиционных проектов по его ремонту, реконструк-
ции и дальнейшему использованию.
При застройке земельного участка новыми зданиями и сооруже-
ниями возможны следующие варианты:
застройка участка новыми строениями, аналогичными по на-
значению существующему объекту. Например, снос старых зданий,
строений и строительство на их месте новых, современных;
разделение или объединение земельного участка для достижения
наиболее эффективной застройки. Наиболее эффективное исполь-
зование часто включает в себя несколько видов использования зе-
мельного участка или здания. Крупный участок земли может быть
пригоден для застройки многоэтажным домом с торговым центром
по фасаду здания, детскими площадками, а также другими объек-
178