Теоретические и практические аспекты наиболее эффективного использования земельного участка со строениями отражены в на- учных трудах ученых, исследующих проблемы оценки недвижимо- сти с целью определения целесообразности продолжения эксплуа- тации существующих строений в их текущем состоянии или необ- ходимости внесения изменений, повышающих их стоимость. Различие между наиболее эффективным использованием уча- стка без строений и участка с улучшениями обусловлено их рыноч- ной стоимостьюЮ. Если стоимость застроенного участка выше стоимости неза- строенного, то наиболее эффективное использование собственно- сти согласно неоклассической экономической теории будет у за- строенного участка. Если стоимость незастроенного участка выше стоимости застроенного, то наиболее эффективное использование собственности будет у незастроенного участка. Однако часто на практике владелец собственности, осуществляющей перезастройку участка, может снести строения даже в том случае, если стоимость земли со строениями превышает стоимость незастроенного участ- ка. Многие инвесторы не склонны платить крупные суммы за зем- лю, на которой находятся здания, до тех пор, пока стоимость улучшений не снизится. Затраты на снос и остаточная стоимость построек включаются в смету перестройки участка. Для второго этапа определения наиболее эффективного исполь- зования недвижимости особое значение имеет анализ рыночной ситуации. Рыночные силы создают рыночную стоимость, поэтому взаимодействие рыночных сил и наиболее эффективного вида ис- пользования имеет большое значение. Когда цель оценки сводится к определению рыночной стоимости, анализ наиболее эффективно- го использования идентифицирует наиболее прибыльный, конку- рентоспособный вид разрешённого использования для данного объекта недвижимости. В то время как строения могут быть изменены, основные харак- теристики участка остаются прежними. Доход для какого-либо конкретного участка зависит от вида его использования. Когда от- дельный участок может быть заменен другим в конкретном рынке, разница в стоимости между этими участками объясняется более качественными параметрами одного из участков. С этой точки зре- ния стоимость земли является главным фактором, а стоимость объ- 169