Управление землепользованием в Восточной Европе и СНГ 2.4 Аспекты, общие для всех стран Восточной Европы 2.4.1 Отдельные характерные черты управления землепользованием, общие для стран Восточной Европы Как было сказано выше, страны, принадлежащие ко всем группам, либо уже завершили реприватизацию земель, либо завершат ее в ближайшие годы. Право частной собственности на строения и жилье уже вновь существует во всех странах. Повсеместная приватизация жилья во всех странах сопровождалась схожими проблемами. Поскольку обычно жилье передавалось в собственность занимающего его лица или семьи, сегодня значительному количеству довольно бедных людей пришлось столкнуться с необходимостью затрат на его ремонт. В отсутствие необходимых средств многие строения ждут ремонта. В рыночных условиях, где жилье продается и покупается, такая ситуация вряд ли возможна: каждый приобретает только то жилье, которое может себе позволить с учетом стоимости его покупки и содержания. В больших, часто расположенных в центре городов квартирах проживает по одному человеку. В результате в среднем на одного человека приходится сравнительно большая площадь. Там где квартиры продаются и покупаются, равно как и в условиях рынка наемного жилья, большинство одиноких людей жили бы в квартирах меньшей площади, что соответствовало бы их средствам. Грузия нашла решение этой проблемы. Частные инвесторы строят на таких участках новые многоквартирные дома, а те, кто владел жильем в снесенном старом доме, получают в них новые квартиры. Оставшиеся квартиры инвестор реализует, покрывая за счет этого собственные расходы. Правда, такое решение принимается не всеми: размеры и высота зданий увеличиваются, а это ведет к разрушению исторически сложившихся городских ландшафтов и сопровождается повышением нагрузки на инженерные сети. Следовательно, необходимо разрабатывать более адекватные, адаптированные к конкретным местным условиям подходы к решению проблемы. Это непросто, но очень важно. Еще одна часто встречающаяся проблема кондоминиумов — не ремонтируемые лестницы, фасады и т.п. Одной из причин этого является неудовлетворительное состояние регулирования прав собственности на эти части здания. Вторая причина — отсутствие законодательства в сфере эксплуатации и ремонта зданий. Лишь в немногих странах региона приняты законы, обеспечивающие всестороннее регулирование вопросов, связанных с владением жильем, включая вопросы эксплуатации и ремонта объектов общей собственности, резервирования средств на их эксплуатацию и ремонт, подготовки бизнес-планов, установления правил проживания и пр. Еще одной общей чертой стал допуск иностранцев на национальные рынки недвижимости. В соответствии с требованием ЕС, все страны региона разрешают иностранцам приобретать землю в собственность. В некоторых странах для иностранцев не установлено никаких ограничений. В других отдельные категории земель, например, земли сельскохозяйственного назначения, не могут быть объектом иностранных инвестиций. В частности, в Черногории иностранец не может иметь в собственности сельскохозяйственные земли, леса и лесные земли. Исключение сделано только в отношении участков площадью до 5000 кв.м при условии, что предметом отчуждения является находящееся на таком участке жилое строение. Некоторые страны, — например — Македония, ввели — для — иностранцев — дополнительные административные процедуры. Наконец, в ряде стран никаких дополнительных ограничений для иностранцев не предусмотрено, но там (иностранным) инвесторам приходится нести общее для всёх бремя административных и законодательных 24